【2026年版】住宅ローン返済 vs NISA - 50代リアルマネー手帳

金利正常化の時代、どちらを優先すべきか？

2024〜2025年にかけては、変動金利が0.4〜0.5%台という超低金利で推移し、NISAの期待リターンは4〜6%と高い状態が続いていました。

私自身も2025年12月の記事で、こう書いています。

「変動金利が低い限り、繰上げ返済よりNISAの方が合理的。」

しかし2026年に入り、この前提が大きく揺らぎ始めています。

日銀は政策金利を0.75%まで引き上げ、長期金利は2%台に乗せ、

主要銀行の固定金利は過去最高水準。

市場は明確に「金利正常化」へ向かっており、変動金利ユーザーも無関係ではいられません。

この記事では、金利上昇局面における“返済 vs NISA”の最適解を、

最新の環境を踏まえて整理していきます。

2026年2月、主要銀行が一斉に固定金利を引き上げました。

これは新規借入者向けの話ですが、同時に重要なシグナルでもあります。

つまり、 変動金利ユーザーも“返済額が増える未来”を現実的に考える必要がある ということです。

これまで「変動金利は据え置きだから安心」と思われてきましたが、

2026年以降はそうもいかなくなってきました。

現在の政策金利は0.75%。

しかし、日銀の政策委員の多くは追加利上げに前向きで、インフレ率も2%台で粘着しています。

長期金利が2%台に乗っていることを考えると、

短期金利が1%台に向かう可能性は十分あると言えます。

変動金利は短期金利に連動するため、 2026〜2027年にかけて返済額が増える可能性は高い。

この点が、2025年までの環境と大きく異なるポイントです。

12月の記事では、「変動金利0.4〜0.5% vs NISAの期待リターン4〜6%」という構図でした。

しかし今はこうです。

返済は“確実なリターン”であるため、金利が上がる局面では返済の価値が相対的に高まります。

ここで、私なりの返済と投資の優先順位を判断するための基準を整理します。

この基準は、 「返済＝金利分の確実な利回り」 という性質と、

「NISA＝期待値ベースのリターン」 という違いから導いたものです。

投資の期待リターンが4〜6%である一方、返済の利回りが1%を超えてくると、

「確実な1%」の価値が急に重くなりますね。